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葫芦岛市加快建立多主体供给多渠道保障租购并举住房制度工作方案

来源:市政府网站 添加时间:2019-07-12

 

  为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《辽宁省人民政府办公厅关于进一步深化住房制度改革加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(辽政办发〔2016〕103号)精神,根据《辽宁省人民政府办公厅关于印发辽宁省培育发展住房租赁市场四年滚动计划实施方案(2017—2020年)的通知》(辽政办发〔2017〕107号),结合我市实际,就做好推进住房租赁市场工作、加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度,制定本工作方案。

  一、指导思想

  全面贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于深化住房制度改革的决策部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以建立租购并举的住房制度为主要方向,以满足居民多层次住房需求为主要出发点,以“市场主导、政府支持、多策并举、有序发展、分类推进”为原则,以培育市场供应主体、多渠道筹集租赁房源、建立信息服务监管平台、规范市场秩序为重点,加快培育和发展住房租赁市场,进一步深化住房制度改革,努力做到“高端有市场、中端有支持、低端有保障”,让全体人民住有所居。

  二、工作目标

  以满足新市民住房需求为出发点,以建立租购并举的住房制度为方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房供应体系,即培育一批国有、混合所有及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业,引导市场规范有序经营;初步建成信息共享、服务高效、监管有力的全市住房租赁交易服务监管平台;探索建立通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式,建设或筹集租赁性住房。到2023年底,基本形成供应主体多元、租赁房源充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场,基本建成租购并举的住房制度,促进我市房地产市场持续稳定健康发展。

  三、主要任务

  (一)培育租赁市场主体。

  1.扶持国有企业发展规模化租赁。充分发挥市、县两级现有国有企业引领作用,支持国有企业拓展业务,将住房租赁纳入业务范围,通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源,实施规模化租赁服务。2019年,市级层面由市国资委统筹确定国有企业扩展此项业务,原则上不少于1家;县级层面由属地政府各确定一家国有企业进行试点工作。到2023年,市城区范围内国有规模化住房租赁企业不少于4家;兴城市、绥中县、建昌县、南票区至少各有一家以上国有企业开展租赁住房业务。(责任单位:市国资委、市住房城乡建设委,各县〈市〉区政府)

  2.鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务。鼓励具有一定运营经验和一定规模运营团队的民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴,鼓励房地产开发企业、物业服务企业以及各类机构投资者设立专门的住房租赁企业,通过多渠道筹集房源,开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营业务,并对受托租赁经营住房进行日常维护等服务。对积极参与规模化租赁服务的民营和混合所有制企业,在开展规模化租赁业务时,可按照规定享受相应的支持政策。相关部门应在税收缴纳、租赁备案、工商登记、建设改造等方面,建立绿色通道,形成便捷快速办理机制。2019年民营和混合所有制试点企业不少于1家。(责任单位:市住房城乡建设委、市发展改革委、市国税局、市工商局、市公安局、市城乡规划局、市国土资源局,各县〈市〉区政府)

  (二)拓宽租赁住房筹集渠道。

  3.加大政府租赁住房建设和筹集力度。根据葫芦岛市城市发展总体规划和土地利用规划,住建、国土、规划等相关部门研究制定政府投资建设租赁住房建设和用地计划。通过划拨方式,加大租赁住房供地力度,新增一批租赁住房房源。市城市规划区范围内出让面积超过5万平方米的新增住宅用地时,将配建5%保障性住房(含租赁性住房)纳入出让合同条款,市住房城乡建设委负责监管保障性住房(含租赁性住房)建设,建成后的保障性住房(含租赁性住房)无偿移交给政府指定部门或机构。在符合城市规划要求的前提下,经市政府批准,市城市规划区范围内连山区、龙港区及园区企业可结合产城融合、职住平衡实际,利用自有土地新建一批租赁住房。(责任单位:各县〈市〉区政府、各市属开发区管委会,市国土资源局、市城乡规划局、市住房城乡建设委、市发展改革委)

  4.鼓励房地产开发企业自持住房用于租赁。在市中心城区商业、办公、就业密集区域周边或者工业园区集中区域,选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目,在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”,所建住房全部由房地产开发企业自持,用于长期租赁。结合住房供需状况、职住平衡等因素,合理确定租赁住房建设规模,在人员相对集中、交通便利区域,选择部分住宅用地试点,地块出让时,当土地竞拍达到最高限价时,转入保障房或自持商品住房面积。

  企业自持商品住房应全部用于租赁,不得分割转让,不得改变用途,企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不得超过10年。上述要求在土地出让合同中予以约定,并在不动产登记文书中标注“不得分割转让、不得改变房屋用途”。(责任单位:市国土资源局、市城乡规划局、市住房城乡建设委,连山区、龙港区政府)

  5.鼓励商业用房改建为租赁住房。房地产开发企业提出改建方案、按一定程序征得相关利害关系人书面同意、报属地政府(园区管委会)和市相关主管部门初核,按照“一事一议”原则,报经市政府批准后,允许将生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房,在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下,以幢或单元为基本单位,按规定可改为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,按相关规定完善用地手续,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建房屋由房地产开发企业转为自持物业并用于出租,不得分割转让。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。(责任单位:各县〈市〉区政府,市城乡规划局、市国土资源局、市住房城乡建设委、市发展改革委〈物价局〉、市公安局、市消防局、葫芦岛供电公司)

  6.积极盘活存量住房用于租赁。支持和鼓励居民出租闲置住房,提高居民财产性收入,政府提供租赁服务平台和规范化服务,个人出租住房实行免费登记备案制度。鼓励住房产权人与专业化的住房租赁企业、经纪机构通过签订委托合同,建立长期稳定的合同关系,由住房租赁企业作为出租人出租房屋,保障产权人正当权益。引导和推广租赁双方使用规范化租赁合同。支持住房租赁企业与开发企业合作,通过购买或租赁闲置房源,开展住房租赁业务。(责任单位:各县〈市〉区政府,市住房城乡建设委、市工商局、市国土资源局)

  (三)加强租赁住房市场监管和服务。

  7.建立涵盖信息发布、网上签约、行业监管、市场监测的全市住房租赁服务监管平台。基于全市房产交易和不动产登记一体化办理平台技术,构建全市统一的住房租赁交易服务监管平台,为广大市民提供智慧化、个性化的住房租赁服务,提供即时、便捷、畅通的租赁信息获取途径,并实现信息采集、房源核验、信息发布、网上签约、备案登记、信用评价、租房备案证明、补贴发放的一站式服务。(责任单位:市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局、市人力资源社会保障局、市国土资源局,各县〈市〉区政府)

  8.加强租赁企业、经纪机构及人员信用监管。健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用“红名单”“黑名单”分类管理制度,形成守信联合激励和失信联合惩戒多部门联动机制,信用记录纳入市信用信息共享平台。对诚实守信、规范经营的租赁主体,予以公开表扬,优先享受优质服务和支持政策;对存在违规行为的中介机构,将其纳入租赁平台黑名单,对外公示。对严重失信主体实施联合惩戒。(责任单位:各县〈市〉区政府,市住房城乡建设委、市工商局、市公安局、市发展改革委〈物价局〉)

  9.明确租赁当事人权利义务。出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同,合同范本由市工商局、市住房城乡建设委研究制定。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金,不得擅自拆改房屋结构或转租。(责任单位:各县〈市〉区政府,市工商局、市住房城乡建设委)

  10.引入租赁市场法律救助机制。建立租赁纠纷仲裁机制,制定租赁行为准则,作为司法处置的有效补充,降低租赁纠纷处理时间及处理成本,有效保障租赁双方权益。充分发挥各街道人民调解委员会作用,将租赁纠纷纳入调解范围,化解租赁矛盾,维护市场秩序。(责任单位:各县〈市〉区政府,市司法局)

  (四)加大多渠道保障力度。

  11.落实鼓励发展租赁配套政策。落实国家支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导居民根据自身经济负担能力,合理选择租房解决居住问题。落实本市无房职工提取住房公积金支付房租政策,建立提取、支付绿色通道,简化办理手续。(责任单位:市政务服务中心、市住房城乡建设委、市财政局)

  住房租赁企业申请工商登记时,经营范围统一规范为住房租赁经营。(责任单位:市工商局)

  公安部门要比照酒店业管理方式,将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统,实现对租客信息的有效对接。非本市户籍承租人持已备案的房屋租赁合同可作为合法住所证明,申领居住证。(责任单位:市公安局)

  本市户籍承租人子女,按照葫芦岛市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育;符合葫芦岛市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人,由各所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育;符合条件的承租人可以享受医疗卫生等国家规定的基本医疗公共服务。

  结合实际情况,适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施,建立承租人权力清单,逐步实现购租同权,特别是在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等方面。(责任单位:各县〈市〉区政府,各市直相关部门)

  12.加大税收政策支持力度。个人采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策;对房地产经纪机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。(责任单位:市国税局)

  13.提供住房金融支持。引导、协调各银行业机构创新贷款方式,加大对住房租赁企业的信贷投入,发挥信贷支持主渠道作用。协调国家政策性银行和部分商业银行安排一定贷款额度,对从事租赁住房建设的房地产开发企业,提供长期贷款支持。支持符合条件的规模化住房租赁企业利用发行债券、不动产证券化等融资工具拓宽融资渠道。积极支持并推动发展房地产投资信托基金。对将已竣工的库存商品住房转化为出租房屋的房地产开发企业,金融机构给予贷款支持。(责任单位:市政府金融办、人民银行葫芦岛市中心支行)

  四、保障措施

  (一)加强组织领导。市政府成立培育和发展租赁住房市场工作领导小组,市长任组长,分管副市长任副组长,县(市)区政府、有关市属开发区管委会、市直有关部门为成员单位;领导小组下设办公室在市住房城乡建设委,市政府分管副秘书长、市住房城乡建设委主要领导任办公室主任,办公室工作人员从相关部门抽调,集中办公。领导小组定期召开例会,研究讨论发展住房租赁市场的重大事项,检查督导各项实际工作。各县(市)区政府、相关市属开发区管委会相应成立领导小组,负责属地范围内租赁住房发展事项协调。

  (二)建立市政府、县(市)区政府、街道办事处、社区三级政府四级网格化管理服务体系。市级相关行政主管部门负责制定住房租赁相关政策,建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度,明确租赁管理体制机制,搭建服务监管平台,建立完善分级培训辅导体系,指导、服务、监督和考核区级开展住房租赁管理行政监管工作。县(市)区政府是属地范围内住房租赁市场管理的责任主体,要明确责任部门和人员。负责指导、协调、监督和处理属地范围内住房租赁工作,建立协调机制,完善管理制度和责任体系,落实信用考核工作。街道办事处是辖区范围内住房租赁管理的直接责任主体,负责辖区内住房租赁市场管理的具体事务、矛盾协调化解和协助监督等工作;落实网格化管理责任,配备管理人员,督促租赁当事人遵守住房租赁管理有关规定,做好政策法规和房屋使用安全知识宣传,加强对住房租赁情况的日常检查。指导、督促社区居(村)民委员会开展租赁管理的具体事务、矛盾协调化解等工作。物业服务企业应当协助街道办事处和社区维护住房租赁市场的正常秩序,当出现破坏正常秩序情形时,应当及时进行劝阻、制止,并向相关主管部门和业主委员会报告。物业服务企业有义务向相关行政主管部门提供住房租赁信息。

  (三)健全落实机制。将此《工作方案》落实情况纳入各县(市)区政府、市属开发区管委会和相关部门工作考核范围。各县(市)区政府、市属开发区管委会和各相关部门对承担的工作任务,排定工作推进计划,明确责任领导和责任人,定期向工作领导小组办公室报送工作进展。

  (四)加强督查考核。按照“示范引领、问题导向、有奖有罚”原则,市直相关部门根据本方案明确的任务分工,对住房租赁市场工作进行跟踪督查推进。市政府对各县(市)区政府、市属开发区管委会和市直相关部门开展工作务实有效、效果明显的单位和个人,予以通报表扬和奖励;对工作开展不力、推诿扯皮的,督促整改,经督促仍不落实的,按规定进行问责。